Comment acheter en Suisse en tant qu'étranger ?
Nos clients envisagent d’acquérir un bien immobilier en Suisse pour de nombreuses raisons : style de vie, qualité de vie, tourisme, résidence permanente, éducation, déménagement professionnel, investissement et sécurité. Cette page a été rédigée sous forme de guide destiné aux acheteurs potentiels de biens immobiliers en Suisse. Il n’a pas pour vocation de fournir ni de remplacer les conseils juridiques qu’il convient d’obtenir auprès d’un professionnel et n’a aucun effet contractuel.
Tous les motifs d’achat d’un bien immobilier ont des effets différents d’un point de vue fiscal et juridique, mais également en matière de succession, de structuration financière et de répartition d’actifs. En outre, les coûts d’acquisition, de possession et de vente varient selon le cas. La stabilité politique, juridique et économique de la Suisse et la constance du franc suisse (CHF) sont les principales raisons qui motivent un investissement solide et pérenne dans le patrimoine immobilier suisse, sans compter l’excellente qualité de vie offerte par le pays avec son faible taux de criminalité et ses constructions remarquables, son système éducatif de qualité et ses structures médicales d’excellence. La procédure d’acquisition, de possession et de vente de biens immobiliers ainsi que leur fiscalité sont majoritairement régies par les lois cantonales et communales.
01. Restrictions applicables à l’acquisition d’un bien immobilier en Suisse
Selon la loi fédérale relative à l’acquisition de biens immobiliers par des personnes étrangères (également dénommée « Lex Koller/LFAIE »), l’achat d’un bien immobilier résidentiel en Suisse par des citoyens étrangers est soumis à restrictions.
Au regard des accords bilatéraux conclus entre l’Union européenne et la Suisse, la législation suisse favorise l’achat de biens immobiliers par des citoyens européens. En résumé, l’achat d’un bien immobilier est subordonné aux conditions suivantes :
- Interdit : Achat de bien immobilier résidentiel hors des zones de résidence secondaire désignées, par un citoyen étranger non-résident
- Système de quotas : Achat d’une résidence secondaire par une personne non titulaire d’un permis de séjour
- Sans restriction : Achat de bien immobilier résidentiel par un citoyen d’un pays membre de l’UE/AELE titulaire d’un permis de séjour B ou C
- Un seul bien immobilier pour résidence principale : Achat de bien immobilier résidentiel par un citoyen d’un pays non membre de l’UE titulaire d’un permis de séjour temporaire B
- Sans restriction : Achat de bien immobilier résidentiel par un citoyen d’un pays non membre de l’UE titulaire d’un permis de séjour permanent C
- Sans restriction : Bien immobilier commercial
02. Implications fiscales d’une élection de résidence et droits de succession
Comme indiqué dans la première partie de ce guide, l’achat de biens immobiliers résidentiels en Suisse par des citoyens européens (titulaires d’un permis B ou C) n’est soumis à aucune restriction. Les citoyens de pays non-membres de l’UE sont contraints d’obtenir le statut de résident permanent (permis C) pour pouvoir acheter un bien immobilier résidentiel différent de leur résidence principale.
À l’exception de Zurich et de Schwytz, tous les cantons prélèvent un droit de mutation sur le prix d’achat ou la valeur fiscale du bien. Dans la plupart des cantons, l’acheteur est assujetti aux droits de mutation tandis que, dans certains cantons, la moitié de cette taxe est payée par l’une ou les deux parties, selon les termes du contrat d’achat. Le taux des droits de mutation est calculé différemment dans chaque canton et varie en général d’environ 0,5 % à 3 % des prix d’achat. La majeure partie des cantons prélève également un droit de cadastre équivalent à quelques dixièmes d’un pourcent, pouvant aller jusqu’à 1 % dans certains cas exceptionnels. Dans certains cantons, le notaire facture ses services à l’heure quand, dans d’autres, les honoraires sont calculés en fonction d’un pourcentage équivalent à quelques dixièmes d’un pourcent du prix d’achat. Traditionnellement, tous les honoraires d’agence immobilière sont réglés par le vendeur, sauf accord contraire conclu au préalable ou dans le cas où l’acheteur signe un mandat d’étude sollicitant un service d’étude sur mesure.
En général, le permis B a pour conséquence, entre autres, de conférer à son titulaire le statut de résident fiscal en Suisse, conformément aux lois suisses. Selon la loi fiscale suisse, les revenus et le patrimoine internationaux sont imposables en Suisse et doivent être déclarés. Le prélèvement des impôts s’opère au niveau fédéral, cantonal et communal. Aussi, le taux des impôts est progressif et varie d’une commune à l’autre.
Le taux d’imposition maximum le plus bas est d’environ 20 % et le plus élevé d’environ 42 %. Outre les revenus internationaux, une estimation de la valeur locative du patrimoine immobilier suisse est imposable au titre des revenus perçus en Suisse. En revanche, les coûts d’entretien et les intérêts hypothécaires sont entièrement déductibles des revenus imposables. Les biens mobiliers et immobiliers internationaux situés en Suisse sont assujettis à l’impôt sur la fortune cantonal ou communal. L’impôt sur la fortune est prélevé sur l’actif net et, en conséquence, les prêts hypothécaires et autres emprunts sont déduits de la valeur fiscale des biens. L’actif net est imposé à un taux progressif, avec un plafond compris entre 0,1 % et 1 % environ, selon le taux d’imposition cantonal ou communal.
Les citoyens étrangers n’exerçant aucune activité lucrative en Suisse bénéficient, dans un grand nombre de cantons, d’un système d’imposition indexé sur la valeur locative (impôt généralement calculé en multipliant par 7 la valeur locative annuelle) du bien situé sur le sol suisse et sur le coût de la vie. Ce système ne tient pas compte des revenus internationaux du client. En outre, les autorités fiscales exigent une charge fiscale minimale d’au moins 400 000 CHF pour accorder un impôt forfaitaire dans le cas d’un bien immobilier à valeur fiscale relativement faible.
03. Achat d’une résidence secondaire par des non-résidents
Selon la Lex Koller, l’achat d’une résidence secondaire est subordonné aux conditions suivantes :
- Autorisation d’achat délivrée par les autorités compétentes
- Uniquement au sein d’une commune touristique (village)
- Suivant le quota annuel de permis pour chaque canton/commune (village)
- Pour un usage privé uniquement. Le propriétaire est autorisé à louer son bien uniquement de façon périodique et non permanente
- 200 m² maximum de surface habitable formelle (dans certains cas, cette limite peut aller jusqu’à 250 m²)
- 1 000 m² maximum de terrain (dans certains cas, cette limite peut aller jusqu’à 1 500 m²)
Dans l’ensemble de la Suisse, seulement 1 500 autorisations d’achat de résidence secondaire sont accordées chaque année à des non-résidents.
Le gouvernement suisse attribue les quotas régionaux en fonction du nombre d’installations touristiques et de nouveaux développements ainsi que de la proportion de terrain. Les cantons du Valais, des Grisons, de Berne, du Tessin et de Vaud se voient attribuer entre 140 et 330 autorisations chacun, quand les autres cantons en reçoivent moins de 100.
Si l’acheteur/vendeur a acquis son patrimoine en tant que « personne étrangère » sous le régime des quotas, aucune nouvelle autorisation ne sera requise et l’achat ne relève pas du quota actuel.
En Suisse, la valeur de chaque bien est soumise à une estimation régulière opérée par les autorités communales ou cantonales afi n de déterminer la valeur locative estimative associée à l’impôt sur le revenu et la valeur fiscale associée à l’impôt sur la fortune.
Dès lors qu’il possède un bien immobilier en Suisse, le propriétaire est personnellement assujetti à l’impôt sur le revenu et la fortune en rapport avec le bien. Habituellement, les résidences secondaires sont imposées en fonction de leur valeur locative estimée et de leur valeur fiscale calculées sur la base des taux applicables aux revenus et patrimoines internationaux. À des fins de simplicité, les autorités fiscales peuvent accepter d’appliquer les taux d’imposition maximaux sans déclaration des revenus et du patrimoine internationaux. Les taux d’imposition sont identiques à ceux des résidents fiscaux suisses. Certains cantons imposent également une taxe forfaitaire applicable aux résidences secondaires. Généralement, les intérêts hypothécaires et les coûts d’entretien ne sont pas déductibles.
Dans certains cantons, une vente est autorisée uniquement à expiration d’une période de possession minimale (généralement 5 ans). La plus-value est imposée au niveau cantonal et, dans certains cantons, au niveau communal. Les taux d’imposition sont progressifs en fonction du montant de la plus-value réalisée et de la période de possession, et varient de 10 % à 50 % environ.
Dans la mesure où l’autorisation d’acquisition d’un bien immobilier par une personne non résidente est accordée au bien et non à la personne, selon la Lex Koller, aucune nouvelle autorisation n’est requise pour les donations ou les successions pourvu que le bénéfi ciaire ne possède aucune résidence secondaire en Suisse.
En général, les successions provenant de résidents étrangers décédés ne relèvent pas du droit successoral suisse. Toutefois, les lois suisses peuvent s’appliquer au changement de propriétaire d’un bien. En outre, en Suisse, le patrimoine immobilier est assujetti aux droits de succession cantonaux (sous réserve des circonstances particulières de chaque cas ; il convient ici de solliciter le conseil d’un professionnel).
En mars 2012, l’initiative Franz Weber a été acceptée par la population suisse en vue de limiter la construction de nouvelles résidences secondaires dans les régions touristiques à un maximum de 20 % de la zone constructible de la commune.
Cette limite est actuellement dépassée dans plus de 500 communes touristiques. Par conséquent, aucun nouveau permis de construire n’est accordé, à l’exception de ceux à l’usage des résidents permanents.
04.Les grandes régions en Suisse
05. Achat d’un bien immobilier commercial
L’achat d’un bien immobilier commercial n’est pas soumis à restrictions pour les étrangers ; aussi, aucun permis de séjour ou autorisation d’achat n’est requis. Le bien peut être utilisé aux fins de l’activité professionnelle du propriétaire ou être proposé en location à des fins lucratives.
Il est également possible d’acquérir un bien immobilier commercial à seule fin de placement.
Les frais et procédures d’achat d’un bien commercial sont relativement similaires à ceux applicables à l’achat d’un bien immobilier résidentiel. Il est possible d’opérer un placement indirect par le biais d’une entreprise, d’une société de gestion ou d’une fondation suisse ou étrangère et, dans certains cas, un tel placement est conseillé à des fins de planification fiscale, juridique ou successorale.
06. Financement et structuration de l’achat immobilier
En Suisse, la valeur de chaque bien est soumise à une estimation régulière opérée par les autorités communales ou cantonales afi n de déterminer la valeur locative estimative associée à l’impôt sur le revenu et la valeur fiscale associée à l’impôt sur la fortune.
Il est possible de financer l’acquisition par un paiement comptant. Les banques accordent généralement des prêts hypothécaires équivalant à 80 % au maximum de la valeur du bien, déterminée selon leur propre estimation. Pour les biens immobiliers de luxe et les résidences secondaires, les financements hypothécaires sont généralement octroyés à hauteur de 60 % au maximum. Les taux d’intérêts pratiqués en Suisse comptent parmi les plus bas d’Europe.
Seul le propriétaire bénéficiaire est habilité à acquérir une résidence secondaire. Les couples mariés sont autorisés à acquérir une seule résidence secondaire en Suisse. L’achat d’une résidence secondaire par les enfants du propriétaire est autorisé, pourvu l’achat d’un bien immobilier résidentiel en tant que résidence principale est habituellement opéré par les titulaires de permis B ou C. Dans certains cas, le propriétaire légal du bien immobilier peut être une entité suisse ou étrangère, mais le propriétaire bénéficiaire principal doit être titulaire d’un permis B ou C. L’achat via une société de gestion ou une fondation est possible à condition que le propriétaire bénéficiaire de la structure soit habilité à posséder un bien immobilier en Suisse. L’acquisition de biens immobiliers commerciaux ou résidentiels par une personne morale suisse ou étrangère à des fins de placement est fréquente. Le choix de la structure et de sa juridiction dépend principalement de la résidence du propriétaire bénéficiaire, du financement et de la durée du placement.
En premier lieu, l’acheteur doit évaluer la possibilité d’acheter le bien qui l’intéresse en tant que résidence secondaire, ou s’il est uniquement possible de l’acquérir en tant que résidence principale avec permis de séjour. Pour acquérir une résidence secondaire, il est nécessaire de déposer une demande d’achat auprès des autorités compétentes. En fonction des quotas restants pour l’année en cours, l’autorisation sera accordée dans un délai de quelques mois ou dans le courant de l’année suivante. L’achat d’un bien à des fins d’élection de résidence pourra être finalisé uniquement après la délivrance d’un permis de séjour. En cas de demande d’autorisation d’achat de résidence secondaire ou d’un permis de séjour, il est possible d’établir une lettre d’intention ou de conclure un contrat d’achat provisoire entre le vendeur et l’acheteur en guise de première étape. En général, ce type de contrat est limité dans le temps et le paiement d’une commission de réservation est exigible par le vendeur. L’achat se fait par la signature d’un acte authentique devant notaire.
Le notaire demandera les documents suivants afin de formaliser le contrat d’achat :
- Autorisation d’achat d’une résidence secondaire délivrée par le canton
- Permis de séjour pour résidence principale
- Confirmation du financement de l’achat par une banque suisse
- Passeport du propriétaire bénéficiaire
- Autorisation permettant au notaire de retenir sur le prix d’achat les frais et taxes associés à la transaction
L’achat peut être finalisé dans un délai de 2 à 6 mois, selon les formalités requises. Le transfert de propriété est effectif seulement au moment de l’enregistrement au cadastre du nouveau propriétaire.
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